في الكوارث والأوبئة تتغير الظروف والقواعد وكل شيىء فى منظومة البلاد الطبيعية إلى ظروف استثنائية تحددها حاجات ومتطلبات المجتمع والقواعد العامة التي تفرضها السلطة لأنها في وضع استثنائي .جائحة كورونا التي طرئت على العالم أجمع دون استئذان فعصفت بصحة الناس والإقتصاد وعالم المال والأعمال وكل الظروف المجتمعية ، فعطلت مصالح الناس وغيرت من الأوضاع إلى أوضاع لم يكن الناس عليها من قبل .فلعل رسالتي هي بالإتجاه القانوني حول حقوق أصحاب العقار وملاكها والمستفيدين من المؤجرين فسوف أوضح الجوانب القانونية من ناحية وكذلك ما ارجوه وفق الظروف الاستثنائية التي نعيشها .فعقود الإيجار من العقود المهمة وذات طابع خاص فهو الأكثر شيوعاً وتداولاً بين الأشخاص ولهذا تعطيه التشريعات طابع وأهمية خاصة ، وهو أكثر العقود التي بها منازعات أمام القضاء .فالمنازعات بين المؤجر والمستأجر هي المرآة العاكسة للتغيرات السياسية والإقتصادية التي تحدث في المجتمع ، فالإيجار من الناحية الاقتصادية وسيلة المؤجر لإستثمار أملاكه وللحصول منها على منفعة معينة .ووفقاً للظروف الراهنة التي تمر بها البلاد بسبب فيروس كورونا (كوفيد- 19) أقدم ملاك العقارات وبادروا بتخفيض الإيجارات الخاصة بالعقارات التي يمتلكونها على الرغم من أن ذلك يعرضهم لخسائر فادحه لما لديهم من إلتزامات مادية ، تتمثل في الإلتزمات التي فرضتها عليهم عقود الإيجار ، وعلى سبيل المثال لا الحصر(صيانة العقارات ، رسوم الكهرباء والماء ، الأمن) . هذا من جه ومن جهه أخرى إلتزامات أصحاب العقارات من رواتب موظفيهم سواء(مواطنين او وافدين) التي يلزمهم بها قانون العمل الأهلي وهذا واضحاً من نص المادة/ 61 التي نصت على الآتي( لا يحق لأصحاب العمل المتوقف أنشطتهم إجبار الموظفين على إجازة دورية أوخصم راتب) . وهكذا ساهم أصحاب العقارات بتخفيضهم للأجرة المتفق عليها بعقد الإيجار مع المستأجرين مراعاة منهم للظروف الراهنة ، وحرصاً منهم على مساندة الدولة والمستأجرين لتخطىء الأزمة الراهنة بسبب فيروس كورونا .لكن هذا الحل الذى قام به ملاك العقارات في الوضع الراهن للجائحه الصحية بتخفيض الإيجارات الخاصة بممتلكاتهم فهم خطأ من قبل بعض المستأجرين اعتقاداً منهم أن المادة رقم/581 من القانون المدنى التي تنص على أنه (إذا ترتب على عمل صدر من السلطة العامة في حدود القانون نقص كبير في انتفاع المستأجر ، جاز له أن يطلب فسخ العقد أو انقاص الأجرة ، ما لم يكن عمل السلطة لسبب يعزي اليه ، ولا يكون للمستأجر حق في التعويض قبل المؤجر الا اذا كان عمل السلطة العامة قد صدر لسبب يكون المؤجر مسئولاً عنه وكل ما سبق ما لم يقض الاتفاق بغيره)فيعتقد المستاجر ان الماده السابقه تمنحهم الحق في عدم دفع الإيجار أو على الأقل تخفيض مبلغ الإيجار ، ولكن الأصل أن المادة السابقة أوضحت أن يتم العمل بها بشروط واضحة وهى :- 1-وجود نقص كبير في انتفاع المستأجر بسبب راجع لقرارات السلطة العامة لكن اذا كان النقص في الانتفاع يسيرا فانه لايكون ثمة مبرر لا للفسخ ولا للانقاص الاجرة بناء على المادة 581 وهو ما تم ذكرة فى القرار الصادر من بلدية الكويت وهى التي تمثل السلطة العامة هنا في قراراها رقم 703/2020 بتاريخ 22/3/2020 مفادها إغلاق جميع المحلات والمعارض أمام الجمهور ولكن مع السماح لهم بالبيع والشراء عن طريق الوسائل الإلكترونية ، وأيضا استثى من القرار السابق قرار الغلق والسماح بفتح عدد 12 نشاط تجاري و5 انشطه الصناعيه الحرفيه وترك السماح لباقي الأنشطة لمزاولة عملها التي تم إغلاقها بعد موافقة الهيئة العامة للصناعة، مع العلم بأن القرار بالماده الأولى منه، سمح لجميع انشطه الشراء والبيع عن طريق الوسائل الاكترونيه . ومن المتعارف علية ان جميع المحلات التجارية مستغلة من المستأجرين ولم يتم تسليمها للمؤجر، ويوجد بها منقولات المستأجر. وهنا يتضح أن بعض المستأجرين الذين يمتنعوا عن سداد الأجرة لم يتضررو من غلق انشطتهم ، فمنهم كما ذكرنا يمارس عمله عن طريق الوسائل الإلكترونية .ووفقاً لنص المادة (198 ) من القانون المدني على انه :- إذا طرأت٬ بعد العقد وقبل تمام تنفيذه٬ ظروف استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها عند إبرامه٬ وترتب على حدوثها أن تنفيذ الالتزام الناشئ عنه٬ وإن لم يصبح مستحيلا٬ صار مرهقا للمدين٬ بحيث يهدده بخسارة فادحة٬ جاز للقاضي بعد الموازنة بين مصلحة الطرفين٬ أن يرد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول٬ بأن يضيق من مداه أو يزيد في مقابله. ويقع باطلا كل اتفاق على خلاف ذلك.وعليه فمن المستأجرين من سيدفع مبلغ الإيجار كاملاً باعتباره مزاولاً لنشاطه ومنهم من سيدفع جزء من الإيجار ، ولكن البعض من المستأجرين سيمتنع عن سداد الأجرة بحجه الحالة الاقتصادية التي سببها فيروس كورونا واستثنى بعض المستاجرين الذي تم اغلاق انشطتهم فقل بشكل كبير انتفاعهم من العين ، وهذا سوف يؤدى لتكدس دعاوى الإيجارات بالمحاكم ولمطالبة المؤجرين بالإيجارت التي امتنع المستأجرين عن سدادها كل هذا سينجم عنه ركوداً اقتصادياً ليس في صالح المؤجر ولا المستأجر ومن بعدهم الاقتصاد القومي للبلاد .وهنا يكمن الدور الأهم لمجلس الأمة باعتباره السلطة التشريعية بالبلاد فعليه أن يحمي حقوق المؤجرين (ملاك العقارات) كما حمى قانون الإيجارت حقوق المستأجرين وذلك بسن قوانين تقوى موقف المؤجر في هذه الظروف الاستثنائية من استغلال بعض المستأجرين للظروف الراهنة بعدم دفع الإيجارت مما يعود على ملاك العقارات بالسلب ويعرضهم لكثيراً من الأخطار حيث أن منهم من يلتزم بقروض ، وهو ما سيعود بالسلب أيضاً على الحراك التجاري والمالي بالبلاد .وإن كان المرسوم بالقانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات ( 35 / 1978 ) قد نص على بعض المواد التي تحمى حقوق المؤجر ومنها المادة/10 والتي نصت (يجب على المستأجر أن يقوم بوفاء الأجرة في المواعيد المتفق عليها كتابة) وكذلك نصت المادة/ 11 على الآتي(الأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار تكون ملزمة للمتعاقدين فلا يجوز تعديلها إلا باتفاقهما أو للأسباب التي يقررها القانون) كما أن القانون المدنى أيضاً قد نص بمادته رقم/ 586 بالآتي(يجب على المستأجر الوفاء بالأجرة في المواعيد المتفق عليها) ، فهناك ضرورة قسوى وملحة لتدخل مجلس الأمة ومن بعده مجلس الوزراء باعتبارهما السطة التشريعة والتنفيذية لما نتج عن تداعيات فيروس كورونا المستجد لإصدار تشريعات جديدة تحمى ملاك العقارات من استغلال بعض المستأجرين لوقف العمل بالمحاكم بعدم دفع ايجاراتهم ، مما قد يؤدى إلى سيل من قضايا الإيجارات عند بدأ العمل بالمحاكم . فنهيب بالدولة متمثلة في وزارة العدل اتخاذ خطوة جادة بوضع الحلول لإعادة العمل بالمحاكم بكافة دوائرها حتى يلتزم كلاً من المؤجر والمستأجر بإلتزاماتهم العقدية وكذلك عدم تكدس دعاوى الإيجارات ، ومن هذه الحلول تفعيل وسائل التكنولوجيا الحديثة كنظام التقاضي عن بعد المطبق فى العديد من الدول وهذه الخطوة مطبقاً فعلياً بدولة الكويت اتخذتها اللجنة التنفيذية بجامعة الكويت بتاريخ 7/4/2020 عندما وضعت خطة بديلة بتطبيق نظام التعليم عن بعد لإستكمال الدراسة بهذه الظروف الاستثنائية وكذلك طبقت من قبل وزارة الداخلية وأيضاَ بلدية الكويت .٢- ضروروة الحفاظ على الطبقات التجارية المختلفة دون الأضرار بها حيث سيرجع على العمالة في إنهاء خدماتها وطردها من العمل 3- إعفاء جميع ملاك العقار الصناعية والاستثمارية والتجارة من جميع الرسوم المحصلة من الدولة بسبب تلك الازمة 4- تقديم تشريعات قانونية تحافظ على المستأجر والمؤجر وفقا للظروف الحالية. 5- فتح دوائر القضاء المختلفة لفض النزاعات القائمة وكل ما طالت المدد زاد تعقيد القضايا على الجميع والجهاز القضائي لا يستوعب تراكم القضايا ولا يجوز تعطيل مصالح الناس بسبب الازمة فجميع دول العالم تطور في حل الامور عن بعد وخاصة ان بعض القضايا لا تعتمد على وجود ذات العلاقة وبالامكان ان تكون عن بعد. 6. من الغير مناسب البتة تعطيل الشامل للمؤسسات الدولة وخاصة التي ترتبط بالأمور المالية والتجارية والقضائية فكل ذلك عائد على المنظومة الشاملة للدولة وفى النهاية لا ضرر ولا ضرار – فكما دعمت الدولة القطاع العام في هذه الظروف الاستثنائية ، يجب عليها أن تدعم القطاع الخاص فهو عماداً لا غنى عنه ولا بديل له ، وهو من المقومات الأساسية للإقتصاد القومى ، ودافع رئيسي لعجلة الإستثمار والتنمية بالبلاد .فرحماكم بالقطاع الخاص ،،،
المحامي عمر الحمادي رئيس مجموعه مدارك القانونيه
